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鞠浩文、刘淑芬民间借贷纠纷民事二审民事判决书时间：2022-05-16 新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）新01民终713号 上诉人（原审被告）：何江，男，1970年7月21日出生，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 被上诉人（原审原告）：王君霞，女，1966年3月18日出生，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 被上诉人（原审原告）：王冬，男，1961年12月2日出生，新疆军区文工团退休干部，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 原审被告：新疆房管家房地产经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区青年路438号。 上诉人何江因与被上诉人王君霞、王冬及原审被告新疆房管家房地产经纪有限公司（以下简称房管家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2021）新0102民初9519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 何江上诉请求：撤销一审判决第二项，改判何江支付王君霞、王冬违约金2，000元。事实和理由：一审判决适用法律错误且显失公平，依法应予纠正。何江、王君霞、王冬、房管家经纪公司均认可在签订购房合同的当天，何江并未交付100，000元定金，且何江当晚与家人协商后表示不愿购买此房并及时通知了王君霞、王冬及房管家经纪公司，王君霞、王冬随后即将案涉房屋出售给他人，并未因此造成王君霞、王冬实际损失。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条第一款之规定“定金合同自实际交付定金时成立。”由此可见，双方虽然在合同中约定了定金条款，但在定金并未实际交付的情况下，显然不能适合定金罚则，只能依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条之规定，赔偿王君霞、王冬的实际损失。一审判决何江向王君霞、王冬支付定金100，000元，远超何江在签订合同时可能预见的因违约造成的损失。一审判决适用法律错误、显失公平，依法应予纠正。 王君霞、王冬辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确。何江与王君霞、王冬为确保买卖合同的履行，在2021年4月25日签订的《城市房屋存量房买卖居间合同》第五条、第十条中约定了定金的交付期限、数额并明确定金性质的定金罚则等必要内容。鉴于该合同已经何江、王君霞、王冬、房管家经纪公司签字盖章，均系各方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，故关于定金的约定亦有效，何江应当履行支付定金的义务。合同中约定定金的交付是由居间方房管家经纪公司代为保管的方式，因此，自保管方向王君霞、王冬出具《定金保管书》，王君霞、王冬有理由认为该定金就已经实际交付。作为交易主体应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。何江作为房屋买受人，不仅在签合同前没有对己方的履约能力考虑清楚，随意解除合同，严重损害合同的稳定性。何江屡次违背诚实信用原则，而定金罚则立法本意是对不履行合同的当事人一方的制裁，因此一审判令何江承担100，000元定金，符合立法本意，兼顾弥补损失与惩戒违约行为的功能，对弘扬诚实守信的社会主义核心价值观有利，请求依法驳回何江的上诉请求。 房管家经纪公司述称，同意何江的上诉请求。在合同签订时何江确实没有交付定金。一审中王君霞、王冬向法庭陈述其将案涉房屋随后销售给案外人，销售价格仅仅比其与何江合同约定价格减少20，000元，因此房管家经纪公司认为一审判决判付100，000元认定数额过高。 王冬、王君霞向一审法院起诉请求：1．判令解除王冬、王君霞与何江、房管家经纪公司签订的《城市房屋存量房买卖居间合同》；2．判令何江支付王冬、王君霞定金100，000元；3．判令何江、房管家经纪公司承担诉讼费、邮寄费等因其违约给王冬、王君霞造成的诉讼费用。 一审法院认定事实：2021年4月25日，王君霞、王冬与房管家经纪公司、何江签订《城市房屋存量房买卖居间合同》，约定：“甲方（王君霞、王冬）自愿将位于乌鲁木齐市天山区XX路XX号XX园XX栋XX层XX的房屋出售给乙方（何江），建筑面积234.07平方米，买卖总价（含装修和附属设施）按照一次性付款方式支付房款，于2021年5月30日，在完成产权过户当日乙方将剩余全部房款支付给甲方；本合同签订当日，乙方支付定金100，000元，该购房定金甲方收取之后交由丙方（房管家经纪公司）托管，作为甲方的履约保证金，待该房屋完成产权转移登记手续、交接完房屋、买卖双方确认无误后，居间方扣除卖方各项应缴费用，剩余款项由居间方支付给卖方；甲乙双方任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，即视为违约，如甲方违约，须双倍返还乙方定金，乙方违约，则其定金赔偿给甲方”。合同签订当日，王君霞出具《定金收条》，载明：“今房主王君霞收到买房人何江交来购买本人位于乌鲁木齐市天山区XX期小区XX园XX栋XX号房，购方定金100，000元”。同日，房管家经纪公司出具《定金保管书》，载明：“今房管家地产暂时替房主王君霞保管何江交来的购房定金100，000元，此定金在房产证、土地证过户完毕，房主收到全部房款，房屋交接完毕，扣除房主应缴纳的居间服务费及约定的费用后，将余额一次性返还给房主”。合同签订后，何江未支付定金100，000元，并表示要求解除合同，之后亦未支付房款。2021年10月，王君霞、王冬将房屋出售给他人。庭审中，王君霞、王冬陈述不要求房管家经纪公司承担给付定金的责任。 一审法院认为，王君霞、王冬与何江、房管家经纪公司之间签订的《城市房屋存量房买卖居间合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效，双方应严格依约履行。合同约定，签订合同当日，何江应支付定金100，000元，但何江未能及时支付，并表示不再履行房屋买卖合同，且王君霞、王冬已于2021年10月将房屋出售给他人，合同已无法继续履行，应予解除。何江、房管家经纪公司于2021年10月27日签收法院送达的起诉状，故《城市房屋存量房买卖居间合同》于2021年10月27日解除。何江未能按合同约定在合同签订当日缴纳定金100，000元，构成违约，应承担违约责任，按照合同约定，如何江违约，应赔偿王君霞、王冬定金100，000元，故王君霞、王冬要求何江支付定金损失100，000元的诉讼请求合理有据，一审法院予以支持。一审法院遂判决：一、王君霞、王冬与新疆房管家房地产经纪有限公司、何江之间于2021年4月25日签订的《城市房屋存量房买卖居间合同》于2021年10月27日解除；二、何江支付王君霞、王冬定金100，000元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”由此可知，定金合同是实践性合同，自实际交付定金时才成立，当事人订立定金合同后，不履行交付定金的约定，不承担违约责任。本案中，王君霞、王冬、房管家经纪公司均认可何江并未实际交付定金，则定金合同并未成立。王君霞、王冬不能依据三方签订的《城市房屋存量房买卖居间合同》中关于定金的约定主张何江交付定金或适用定金罚则。一审判决适用法律错误，应予纠正。 本案中，何江仅对一审判决标的98，000元不服提出上诉，并自认其存在违约行为，愿意承担违约损失2，000元，系当事人对其民事权利的自由处分，合法有效，本院予以确认。 综上所述，何江的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条、第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2021）新0102民初9519号民事判决第一项，即：王君霞、王冬与新疆房管家房地产经纪有限公司、何江之间于2021年4月25日签订的《城市房屋存量房买卖居间合同》于2021年10月27日解除； 二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2021）新0102民初9519号民事判决第二项为：何江支付王君霞、王冬违约损失2，000元。 以上何江应給付王君霞、王冬款项，须于本判决生效后十五日内付清，如未按指定时间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1，150元（王君霞、王冬已预交），由何江负担23元，由王君霞、王冬负担1，127元；邮寄送达费20元（王君霞、王冬已预交），由何江负担。二审案件受理费2，250元（何江已预交），由王冬、王君霞负担。 本判决为终审判决。 |
