|
张明广与狮城怡安（上海）物业管理股份有限公司物业服务合同纠纷民事二审案件民事判决书时间：2022-04-22 上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）沪02民终1845号 上诉人（原审被告）：张明广，男，1965年10月3日出生，汉族，住上海市长宁区。 被上诉人（原审原告）：狮城怡安（上海）物业管理股份有限公司，住所地上海市虹口区四平路710号707室。 上诉人张明广因与被上诉人狮城怡安（上海）物业管理股份有限公司（以下简称“狮城怡安物业”）物业服务合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2021）沪0114民初17630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人张明广上诉请求：撤销一审判决第一项，改判张明广支付物业管理费人民币（以下币种同）36,950.76元。事实与理由：1．一审判决没有对物业费构成进行查明。物业服务基本构成包括保安、保洁、保绿和维护保养。狮城怡安物业仅提供了保安和保洁服务，保绿和维护保养的物业费不应收取，且保安、保洁服务均有瑕疵，对于这部分物业费亦应予以降低，张明广认为仅按照约定收费标准的30％支付物业费是合理的。2．根据预售合同，地下室物业费应减半收取，狮城怡安物业却按照全额收费。一审法院对此节事实未予审查，导致认定物业费金额过高。3．狮城怡安物业未能举证其实际已向张明广有效送达了催款通知书，不应认定其进行了催款。综上，一审法院认定事实错误，请求依法改判。 被上诉人狮城怡安物业辩称，其前期物业服务中虽存在瑕疵，但在一审判决中已经体现。房屋预售合同中没有狮城怡安物业的盖章，狮城怡安物业对此不知情。综上，不同意张明广的上诉请求，请求维持一审判决。 狮城怡安物业向一审法院起诉请求：张明广支付物业管理费123,169.20元及滞纳金56,349.91元。 一审法院认定事实：2010年6月13日，狮城怡安物业与上海XX有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业名称东方豪园别墅坐落于上海市嘉定区马陆镇封周路255弄；物业公司为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务及业主委托的其他物业管理服务事项；物业公司按建筑面积（包括地下建筑面积）向业主收取物业服务费，收费标准为独幢、双拼别墅每月每平方米4.80元和联体、叠加住宅每月每平方米3元，本约定的物业服务费不含物业大修和专项维修的费用；物业服务费按季交纳，业主应在每季度第一个月的15日前履行交纳义务，对业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收逾期付款违约金；物业服务费用实行酬金制方式计费；合同期限自开发商书面通知业主入户之日起至业主委员会成立后并与选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止。合同签订后狮城怡安物业依约管理该小区，至2021年6月30日终结物业服务。狮城怡安物业在此期间依约提供了包括保洁、绿化养护、保安等服务内容，但在小区共用设施设备的日常维护、绿化的养护方面存在瑕疵，例如南区电子围栏防区地图灯不亮、南区草坪灯罩坏、监控探头不能使用，北区河中喷水设施故障及黄土裸露等，狮城怡安物业将问题上报开发商和业委会，要求开发商和业委会来答复解决，从而推卸其自身的管理职责。 张明广从开发商处购得嘉定区XX镇XX路XX弄XX号花园住宅后于2016年6月办理房屋交接，该房屋核准建筑面积427.67平方米。张明广未曾向狮城怡安物业按每月每平方米4.80元缴纳过物业服务费，狮城怡安物业于2020年10月30日向张明广邮寄催款通知书，但催讨无果，遂于2021年3月向法院提起诉讼。 一审法院认为：狮城怡安物业与开发商上海XX有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对物业公司、开发商、小区业主、物业使用人均具有法律约束力，双方均应恪守履行。狮城怡安物业依法对张明广所在的小区提供服务和管理，张明广作为房屋产权人理应依据物业服务合同的约定按时支付物业费，现张明广未按约支付物业管理服务费，构成违约，应承担付款的民事责任。狮城怡安物业在实际提供物业服务的过程中，在共用设施设备的日常维护、绿化的养护方面确实存在瑕疵，故酌情对狮城怡安物业主张的物业管理费予以调整，由合同规定的物业费收取标准每月每平方米4.80元调整为每月每平方米4.30元。张明广抗辩提及物业管理的诸多不到位之处，有些问题需动用维修基金或由开发商予以解决，特别是净水系统问题，需更换设备且资金数额较大，不属于狮城怡安物业对共用设施设备的日常维护。张明广的抗辩中关于诉讼时效问题，依照《中华人民共和国民法总则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，狮城怡安物业在2020年10月30日才向张明广主张支付物业费，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，故张明广此辩称意见依法有据，予以采纳。综上，张明广应支付自2017年11月至2021年6月止的物业费80,915.10元。狮城怡安物业的物业管理确实存在瑕疵，张明广不付物业费事出有因，故狮城怡安物业主张滞纳金的请求，不予支持。判决：一、张明广应于判决生效之日起十日内支付狮城怡安（上海）物业管理股份有限公司自2017年11月始至2021年6月止的物业管理费80,915.10元；二、驳回狮城怡安（上海）物业管理股份有限公司要求张明广支付滞纳金的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照2017年《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，双方当事人均未提供符合法律规定的新的证据。 本院经审理查明：一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。根据本案查明事实，本案中建设单位上海XX有限公司与狮城怡安物业签订的前期物业服务合同约定：物业公司按建筑面积（包括地下建筑面积）向业主收取物业服务费，并对收费标准等作出了明确约定，该约定兼具合法性与合意性，对包括张明广在内的业主均具有约束力。狮城怡安物业自案涉房屋实际交付起即为案涉房屋所在小区提供物业管理服务至2021年6月30日，故狮城怡安物业有权要求包括张明广在内的不动产权利人按前期物业服务合同约定的标准计付费用。物业服务合同属于长期性服务合同，相对其他服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作，对服务的不足之处，业主有权提出合理化建议和意见，但不构成业主拒付物业服务费的必然性理由。张明广所主张的狮城怡安物业在提供物业服务中存在的问题，尚不足以构成张明广要求按照约定标准的30％支付物业管理服务费的理由。一审法院依据查明事实核定的物业管理费期间及应付金额，经核，并无不当，予以维持。关于地下室物业费收费标准，狮城怡安物业依据前期物业服务合同约定标准收取并无不当，张明广依据其与开发商的约定主张减半，依据不足，不予支持。最后，狮城怡安物业已举证证明其曾向小区业主寄送缴费通知主张权利，现张明广以其未收到缴费通知为由主张狮城怡安物业未进行过催讨，依据不足，不予采纳。 综上，上诉人张明广的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币899.11元，由上诉人张明广负担。 本判决为终审判决。 |
