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龙国英、亿达物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书时间：2021-12-16 辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终9633号 上诉人（原审被告）：龙国英，女，1954年11月29日出生,汉族,住黑龙江省虎林市。 被上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司。住所地：大连高新技术产业园区软件园知音园21号。 法定代表人：李林，该公司董事长。 上诉人龙国英因与被上诉人亿达物业服务集团有限公司（以下简称亿达物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院(2021)辽0204民初7870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙国英上诉请求：一、被上诉人向上诉人退回多收的物业费，12年多收1791360元（附明细表）；二、按物价局二级标准1.30元/平方米计收物业费。主要理由为：1.2014年4月21日案涉小区发生特大火灾，当时业主报火警，物业领导有重大失职，被上诉人不作为。2.上诉人不欠物业费，物业费也就值二级收费标准1.3元/平方米。3.上诉人持有的房产证、购房合同均记载上诉人所有的房产性质是住宅，但被上诉人按照公寓的收费标准向上诉人主张物业费。4.被上诉人经常难为业主，三、四天电梯卡升级，业主有家不能回。5.楼宇广告费至今没有公示。6.物业公司没有与上诉人签订物业服务合同，《前期物业服务合同》与业主无关。 亿达物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。 亿达物业向一审法院起诉请求：一、龙国英支付欠交的物业费3970.85元（2020年1月1日至2021年9月30日）；二、龙国英向亿达物业支付逾期缴纳物业费违约金500元；三、龙国英承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下，2009年7月8日，大连富华房地产有限公司（甲方）与大连亿达物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对杰特提供前期物业服务，委托管理期限自2009年7月16日起至业主大会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。本物业管理区域内物业服务收费采取包干制方式，物业服务费用由业主按建筑面积交纳，公寓3.8元/月/平方米，物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应在每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费，逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。案涉房屋座落于大连市沙河口区，建筑面积49.76平方米，龙国英系该房屋所有权人，房屋信息查询结果载明案涉房屋类别为公寓。龙国英未交纳该房屋2020年1月1日至2021年9月30日期间的物业费3970.85（3.8元/平方米/月×49.76平方米×21个月）。另查，大连亿达物业管理有限公司于2016年10月17日更名为亿达物业管理有限公司，2018年6月27日，亿达物业管理有限公司更名为亿达物业服务集团有限公司。 一审法院认为，大连富华房地产有限公司与亿达物业签订的《前期物业服务合同》均系双方真实意思表示，合法有效。亿达物业为龙国英所在小区提供了物业服务，龙国英应按时交纳物业费，但龙国英尚欠亿达物业2020年1月1日至2021年9月30日期间的物业服务费未给付，故亿达物业要求龙国英给付物业费的主张合理，一审法院予以支持。关于亿达物业要求龙国英给付违约金的主张，因龙国英未交纳物业费系与亿达物业就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对于亿达物业的该项主张，一审法院不予支持。关于龙国英提出的抗辩意见，龙国英应当通过合理方式提出，而非以拒交物业费的方式消极处理。龙国英应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。亿达物业作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。因此，对龙国英提出的抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定＝第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、龙国英于本判决生效之日起十日内给付亿达物业服务集团有限公司2020年1月1日至2021年9月30日期间的物业服务费3970.85元；二、驳回亿达物业的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元，已减半收取，由龙国英负担，给付时间同上。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为，上诉人龙国英是否应向被上诉人亿达物业支付讼争期间的物业费。被上诉人与房屋建设单位签订了《前期物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第一条的规定，该合同对业主具有约束力。被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按约支付物业费。上诉人对于一审认定的欠费期间、欠费金额均没有异议，故一审判令上诉人应向被上诉人给付讼争期间的物业费并无不妥，二审予以维持。 关于上诉人所述被上诉人提供的物业服务存在瑕疵一节，上诉人并未在案涉期间内依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”和《中华人民共和国民法典》第二百八十七条“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任”之规定，向被上诉人主张权利，现以拒交物业费的形式表达不满情绪并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应予支持。 关于物业费单价问题，案涉前期物业服务合同已明确约定公寓按照3.8元/平方米标准计收物业费，虽然上诉人主张其持有的房屋产权证上记载房屋性质为住宅，而非公寓，但案涉小区并没有以公寓和住宅进行物业费单价的区分，且上诉人房屋在房屋产权登记机关查询的结果载明“类别为公寓”，因此，上诉人主张按照1.3元/平方米计收物业费，没有事实依据。但本案不涉及房屋产权性质的认定，故，对于上诉人房屋系公寓还是住宅，本院不做评判。 关于上诉人主张被上诉人应向其返还多交的物业费，因上诉人在一审中未就此提出反诉，双方二审中又未能就此达成和解，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审孙雪增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，本院对上诉人此节上诉请求不予审理。 综上所述，上诉人龙国英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人龙国英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 迪 审 判 员 王 歆 审 判 员 王家永 二〇二一年十二月十四日 法官助理 王秀颖 书 记 员 张美健 |
