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朱连英、大连万科金域蓝湾开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书时间：2021-08-09 辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终4786号 上诉人（原审被告）：朱连英，女，汉族，1964年8月19日生，住辽宁省大连市中山区。 被上诉人（原审原告）：大连万科金域蓝湾开发有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区瞰海园47号1单元1-3层3号。统一社会信用代码91210200565519256C。 上诉人朱连英因与被上诉人大连万科金域蓝湾开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初1254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱连英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，上诉人与被上诉人签订的《大连普兰店区商品房买卖合同》应继续履行。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、在判决书第四页倒数第一行与倒数第二行以及第五页第二自然段，判决表述为“…截止原告起诉之日止，被告未能办理银行贷款，亦未能采取其他方式交付房款。……被告方与原告的工作人员沟通变更交付房款方式，自认贷款办不下来，想要交付全款，原告工作人员告知原告方因未交款时间太长，公司无法变更交款方式。”此处表述不清，存在断章取义，与事实不符。事实为，上诉人在办理银行贷款受阻时提出要直接交全款，但是遭到被上诉人拒绝，被上诉人表示合同签订的付款方式是银行贷款，就必须以贷款方式支付余款。尤其是在2019年6月10日上诉人收到催款函后，立即与被上诉人联系要求付全款，但是被上诉人提出只能贷款付余款，并向上诉人儿子推荐了新一家代办公司，在起诉后被上诉人又称当时因上诉人未交款时间太长予以拒绝接受全款，上诉人提交的录音及微信聊天证据均可以证明前述事实。2、判决书第五页第一自然段补充三个事实。第一，被上诉人2019年6月9日快递发出的《逾期回款催告函》，其落款时间是2019年6月6日出具的；第二，催告函要求上诉人于2019年6月11日前按合同约定方式付款，原审认定事实时没有写明“方式”两个字，该事实说明被上诉人只允许上诉人以银行贷款方式付款；第三，上诉人于2019年6月10日上午签收，签收后于当日上午与被上诉人工作人员联系付款事宜。上诉人电话联系被上诉人要求付全款，被上诉人工作人员告知必须以银行贷款方式支付余款，并向上诉人提供了新的一家代办公司联系方式。对前述事实的认定对案件审理具有重大影响。因上诉人与被上诉人签订的《大连普兰店区商品房买卖合同》中附件四第三条关于按揭付款期限(补充合同第六条)第4款约定：“。如金融机构拒绝对买受人发放贷款的，买受人应自金融机构或出卖人通知之日起5日内付清差额部分，否则应按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。”。本案被上诉人按照合同约定，在上诉人无法办理贷款时，有通知义务，通知中应保证给予上诉人(即买受人)有5日的付款期间。但被上诉人在发出《逾期回款催告函》时存在故意延迟向上诉人发送的情形，仅给上诉人一天半的付款时间，且在催告函的内容及工作人员的回复中明令要求上诉人以银行贷款方式支付余款，这一要求严重违背了合同中双方的真实意思表示。附件四该条款的约定，前提就是银行贷款办不下来的情况出现时，双方对合同如何继续履行做了一个补充约定，那么在这种情况出现时，被上诉人仍然坚持要求上诉人以办理银行贷款方式付款，显然是被上诉人违反附件四第三条第4款的约定，故意给上诉人履行合同制造障碍，以达到其因房价上涨欲解除合同的目的。二、一审适用法律错误。案涉合同不具备解除条件。《大连普兰店区商品房买卖合同》中第六条、附件四第三条约定了付款时间及付款方式，第七条约定了解除条件。即付款时间有两个时间点，第一个是主合同约定2018年1月16日前，第二个是附件中约定收到出卖人(被上诉人)通知起5日内。解除条件为逾期超过60日后，出卖人(被上诉人)有权解除合同，买受人(上诉人)继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。那么本案被上诉人要求解除合同，首先应当确定上诉人逾期付款时间的起算点。如果按照2018年3月18日确定逾期超过60日，那么在该时间点之后上诉人要求继续履行合同，被上诉人的工作人员继续与上诉人沟通贷款事宜，且未向上诉人发出催告函及解除通知，说明被上诉人对继续履行合同是认可的，对延长上诉人付款期限也是认可的。直至2019年6月6日，被上诉人依据合同附件四向上诉人出具催告函，并于2019年6月9日邮寄发出，上诉人2019年6月10日收到，催告函中限定付款时间为2019年6月11日。但是并不能以此时间来认定上诉人逾期付款，理由有两点：第一，被上诉人故意拖延催告函发送时间，未按照附件四约定给予上诉人5日的付款期间；第二，被上诉人以公司规定为由要求上诉人必须以银行贷款方式付款，拒绝上诉人付清全款的要求，是被上诉人故意阻碍上诉人履行合同，是被上诉人违约，并非上诉人违约。因此亦不能按照此时间点开始计算60日的逾期付款期限。故本案根据被上诉人现有证据，无法确认上诉人逾期付款超过60日的起算点，应当在被上诉人按照合同约定书面给予上诉人5日付款期限，并同意上诉人全款支付房款之后，如上诉人不按期履行，达到60日，才能认定上诉人逾期付款超过60日，被上诉人才可依据合同第七条行使解除权。综上，被上诉人催告上诉人2019年6月11日付款期限届满，又于61日后2019年8月12日发出解除通知书，被上诉人这一系列行为说明被上诉人是清楚合同中其可行使解除权的条件的，但是被上诉人为了达到解除合同的目的，刻意阻碍上诉人履行合同，且在发送催告函时故意晚发，解除通知书在可联系上诉人的前提下，故意不送达上诉人，也不通过其他方式告知上诉人，另被上诉人的工作人员在此之后仍继续与上诉人沟通贷款事宜，隐瞒真相，故是被上诉人违约行为，导致上诉人付款义务迟迟未能履行完毕，并非上诉人不能履行。现因房价上涨，被上诉人使用种种手段，违反双方合同约定，损害买受人的利益，故其解除合同的诉求不应得到支持，上诉人与被上诉人签订的《大连普兰店区商品房买卖合同》应当继续履行。 大连万科金域蓝湾开发有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请二审法院驳回上诉，维持原判。理由：一、上诉人与被上诉人双方的合同已经解除。上诉人认为根据附件四补充协议第三条第四款约定认为被上诉人有通知义务的理解是错误的。该条文明确指出，在金融机构拒绝对买受人发放贷款时，买受人应自金融机构或出卖人通知之日起5日内付清差额部分，否则应当承担逾期付款的违约责任。该通知指的是无法办理贷款的通知。如按照上诉人的理解，则金融机构无法向上诉人发送催款通知。因此被上诉人并无上诉人所称的通知义务。而上诉人自2018年1月16日已经知晓自己无法办理贷款，于5日后，即截止至2018年1月21日未能付清差额部分。被上诉人又于2019年6月6日向上诉人发送《逾期还款催告函》，即便如上诉人所称其于2019年6月10日收到的，在被上诉人两个月后发出解除合同通知前仍未能按照催告函的要求足额支付欠付房款。因此被上诉人根据案涉合同第七条约定行使解除权，同时根据合同附件四第二十条第二款约定，在解除通知寄出的3日后，双方的房屋买卖合同已经解除。此外，被上诉人在解除合同之前从未拒绝过上诉人补足未能付清的差额部分，解除合同通知书中也明确载明被上诉人通知上诉人于2019年6月11前足额支付欠付房款。但截至解除合同通知之日止，上诉人仍然欠付房款230000元。上诉人并未提供在收到催告函后表示要付清全款的证据，虽然被上诉人对上诉人提供的证据不予认可，但根据其提供的微信材料也无法体现其要求付清全款的意思表示，通话录音也是在得知自己被起诉后，恶意引导对方录制的，反复强调当时想付清全款，但却无法提供付清全款要求的证据。二、上诉人的行为已经构成严重违约，上诉人无权要求继续履行合同。上诉人在长达两年的时间里未能全款到账属于严重的违约行为，违约方不应享有要求合同继续履行的权利。上诉人在被上诉人解除合同并诉至法院时，却辩称其要履行合同，显然有悖于常理。现上诉人反复强调催告函的履行期限不足五日，但直至解除通知发出前有两个月的时间，上诉人也一直未能付清全款，被上诉人一再给上诉人宽限期，而上诉人均无法支付房款，已属于履行不能。如果判令合同继续履行，显然剥夺了被上诉人依法享有的合同解除权，且赋予了上诉人在违约的情况下继续侵害被上诉人利益获取不当利益的权利，这样将会导致双方权利义务严重失衡。未来任何购房人都可以视房屋是否升值来决定是否支付尾款，是否继续履行合同。三、上诉人应支付被上诉人10%的违约金。根据《商品房买卖合同》的第七条约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。”案涉合同为双方自愿签订，应为合法有效，上诉人应依约支付违约金。四、上诉人应配合被上诉人办理合同备案登记的撤销手续。根据附件四补充协议第十五条的约定，“合同终止时，如该合同已经登记，则买受人应当协助办理注销合同登记事宜”，在案涉合同签订时，被上诉人即已经为上诉人办理了合同的备案登记，案涉合同第13页也明确盖有大连市普兰店区市场监督管理局合同备案专用章及大连市普兰店区不动产登记中心商品房合同备案专用章。上诉人依法应当配合被上诉人办理注销登记手续。综上，上诉人长期不支付余款的行为已严重违约，且上诉人亦未能举证证明具备继续履行合同的能力。上诉人的主张实际是在己方履行不能的情况下剥夺了被上诉人的合同解除权，必将导致双方权利义务严重失衡，因此上诉人的主张于法无据。 大连万科金域蓝湾开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告之间的《大连普兰店区商品房买卖合同》已经解除；2.请求判令被告向原告支付总房款10%的违约金33479.50元(334795*10%)；3.请求判令被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》登记备案手续；4.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：2016年8月4日，案外人许建林（系原告儿子）与原告签订《意向登记协议书》，向被告交付2万元，意向购买原告开发的楼盘。2017年12月27日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（含《补充协议》），约定：原告购买被告开发的位于大连市普兰店区房屋，建筑面积91.38平方米，总房款334795元。付款方式为首期房款104795元整，于2017年12月27日付清，余款230000元买受人申请银行按揭，买受人承诺将于2018年1月16日前全款到账。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。合同补充协议的第四条特别约定，因买受人不符合国家、省、市己有规定、政策，导致买受人无法继续履行合同的，出卖人有权解除本合同且不承担任何责任，买受人应承担总房款10%的违约金。补充协议第二十条关于联络方式约定，买受人确认合同中所记载的电话、传真、通信地址为其有效联系方式，如发生变更，买受人应于变更之日起三天内，书面通知出卖人，否则，视为未变更。出卖人根据合同约定的地址向买受人发出的所有出卖通知，以特快专递发送的，国内邮件，在寄出三日后视为送达。案涉《商品房买卖合同》已进行了备案登记。 2018年1月7日，被告交付首期房款合计104795元，原告开具了相应的增值税发票。被告陈述因其年龄较大，银行未能发放贷款，截止原告起诉之日止，被告未能办理银行贷款，亦未能采取其他方式交付房款。 因被告未能交付房款，2019年6月9日，原告向被告以特快专递的方式寄送了逾期回款催告函，要求被告于2019年6月11日前按合同约定付款，被告于2019年6月10日签收。2019年8月12日，原告向被告邮寄解除合同通知书，被告未签收，该邮件被退回。 被告提交了原告的儿子许建林与被告工作人员的微信聊天记录及录音证据。该证据显示，被告方与原告的工作人员沟通变更交付房款方式，自认贷款办不下来，想要交付全款，原告工作人员告知原告方因未交款时间太长，公司无法变更交款方式，现已起诉。 一审法院认为，本案争议的焦点是案涉《商品房买卖合同》是否具备解除条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于合同解除权除斥期间的规定，针对的是合同法定解除的情形。案涉商品房买卖合同事先约定了合同解除的条件，即在买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同。被告朱连英未在合同约定的2018年1月16日前支付余款，且至今超过两年多的时间内仍未能支付余款，原告已向被告发送解除合同通知书，虽该通知书被告未能签收，但原告通过起诉的方式行使约定解除权，符合双方合同约定。该约定解除权不受上述司法解释关于法定解除权行使期间的限制。被告朱连英长期不支付余款的行为导致原告通过出售房屋取得对价的合同目的已无法实现，且朱连英亦未能举证证明具备继续履行合同的能力。被告辩称解除权已过除斥期间，是在己方履行不能的情况下剥夺了原告的合同解除权，必将导致双方权利义务严重失衡，一审法院对被告的辩称不予支持。故原告要求解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》，事实清楚，于法有据，一审法院予以支持，因案涉《商品房买卖合同》已登记备案，被告应协助原告办理撤销《商品房买卖合同》登记备案手续； 关于原告请求的逾期付款违约金33479.50元，原告的该项诉请计算标准是按照《补充协议》第四条的约定，按总房款10%计算的违约金，案涉《商品房买卖合同》第七条约定，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。根据《合同法》的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。原告作为格式条款的提供方，对该条款的解释不能加重被告的违约责任，违约金的计算标准应以未付房款即23万元为基数计算为23000元（23万元×10%）。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告大连万科金域蓝湾开发有限公司与被告朱连英2017年12月27日签订的《商品房买卖合同》，被告朱连英应配合原告办理撤销合同登记备案手续；二、被告朱连英于判决生效之日起十日内给付原告大连万科金域蓝湾开发有限公司违约金23000元，若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6820元，由原告大连万科金域蓝湾开发有限公司负担410元，由被告朱连英负担6410元。 一审查明事实中，除第4页第2行“系原告儿子”应为“系被告儿子”、第3行“向被告交付2万元”应为“向原告交付2万元”、第5页第6行“被告提交了原告的儿子许建林与被告工作人员的微信聊天记录及录音证据”应为“被告提交了被告的儿子许建林与原告工作人员的微信聊天记录及录音证据”、第9行“工作人员告知原告方未交款时间太长”应为“工作人员告知被告方未交款时间太长”以外，本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是案涉《商品房买卖合同》是否具备解除条件及上诉人是否应当承担违约金。本案双方当事人所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的义务。案涉合同中约定了买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同。由于上诉人无法办理贷款，导致上诉人未按合同约定时间交齐房款，被上诉人享有单方解除权，但被上诉人未提出解除合同，而是在2019年6月9日向上诉人发送了《逾期回款催告函》，从该《逾期回款催告函》的名称及双方陈述可以证明，被上诉人对双方约定的付款时间进行了变更。在被上诉人变更付款时间后，从上诉人提交的微信聊天记录显示，其一直积极商讨继续履行合同的付款方式，双方对付款方式未能达成一致。被上诉人于2019年8月12日邮寄解除合同通知书，案涉合同无法继续履行，因此被上诉人主张确认案涉合同解除的诉讼请求，应予支持。如上所述，在被上诉人变更付款时间后，上诉人积极商讨履行，并不存在违约行为，不应承担案涉合同解除的违约责任，因此被上诉人主张上诉人承担案涉违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。一审此节认定不妥，本院予以纠正。 综上，上诉人朱连英的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初1254号民事判决第一项； 二、撤销大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初1254号民事判决第二项、第三项； 三、驳回大连万科金域蓝湾开发有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费6820元，由大连万科金域蓝湾开发有限公司负担3410元，由朱连英负担3410元；二审案件受理费6410元，由大连万科金域蓝湾开发有限公司负担3205元，由朱连英负担3205元。 本判决为终审判决。 |
